Réinventer la ville : transformer les bureaux en hébergements gérés
5 bonnes raisons pour transformer des espaces tertiaires en résidentiel géré
Depuis la pandémie de COVID, la transformation des bureaux est un sujet de plus en plus évoqué. Pourquoi ?
L’essor du télétravail
Encore marginal avant la pandémie, le télétravail concerne aujourd’hui plus de 20 % de la population active. Le nombre de bureaux inoccupés a donc mécaniquement augmenté de manière significative. Cette tendance génère des coûts pour les propriétaires et une désertification de certains quartiers d’affaires.
La quête de solutions d'hébergement flexibles
L’évolution du tourisme, des modes de travail, du type de séjours recherchés implique une demande accrue pour des solutions d’hébergement plus diversifiées, personnalisées et adaptées à des besoins spécifiques.
Des quartiers à la recherche d’une nouvelle dynamique
La qualité de vie résulte de plus en plus de la mixité d’usage d’un quartier. Habitants, salariés, étudiants et commerçants témoignent de la diversité des fonctions urbaines et favorisent le renforcement d’un lien social tout en améliorant l’attractivité d’un espace public.
De meilleures performances immobilières
D’une manière générale, l’immobilier hôtelier et résidentiel s’avère plus intéressant financièrement que l’immobilier de bureaux. Cette donnée constitue un avantage décisif pour séduire les investisseurs.
Une démarche écoresponsable
La transformation de bureaux s’inscrit dans une logique de développement durable qui se fonde sur la réutilisation/reconversion de locaux existants plutôt que leur destruction afin d’en construire de nouveaux.
L’hébergement géré : un univers multifacette
Pour répondre à la diversité des besoins exprimés, des caractéristiques des logements et des objectifs des investisseurs, le marché de l'hébergement géré propose de multiples solutions, notamment :
Le coliving
Très implanté aux États-Unis et prisé par une clientèle jeune, le coliving se développe rapidement en Europe. Le concept repose sur le partage d’un lieu d’habitation incluant des espaces communs (cuisine, terrasse, salon, espace de travail, etc.) et privés, ainsi que services inclus (le ménage par exemple).
Les résidences étudiantes
Très recherchées dans les grandes villes, les résidences étudiantes se développent avec une intensité croissante et attirent les investisseurs en raison d’une demande durable et soutenue. Ce marché, qui représente aujourd’hui un volume supérieur à un milliard d’euros, est en pleine croissance depuis 2020.
Les résidences seniors
Autre évolution sociétale, les données sociologiques (vieillissement de la population) expliquent le doublement du parc des résidences senior en sept ans. Ce type d’habitat inclut des prestations d’animations, d’assistance, de surveillance médicale et de sécurité.
Les hôtels
Malgré les coûts élevés de restructuration, ce type de projet reste une niche intéressante, notamment dans les grandes villes où l'espace est limité. Il répond de surcroît à une demande croissante pour des hôtels de taille moyenne (30 à 50 chambres). À ne pas oublier : les contraintes administratives (dont le cahier des charges des ERP) sont lourdes dans ce type d’opérations.
Les 4 étapes clefs d’une transformation
Environ 20 % des actifs immobiliers seulement affichent un réel potentiel de transformation. Convertir des bureaux en hébergements gérés est un projet complexe qui requiert un savoir-faire et une planification rigoureuse.
Étude de faisabilité
Elle commence par une analyse de l’existant : vérification de l’état du bâtiment à transformer, structure, équipements, conformité aux normes de sécurité et, bien entendu, du potentiel de transformation.
Parallèlement, une étude du marché local permet de connaître les besoins en hébergement d’un secteur géographique et de définir le projet le plus adapté. Cette étude doit également comprendre un volet mesurant l’impact du projet sur le quartier.
Conception du projet
Cette mission est confiée aux architectes et designers qui s’attachent à définir le nouvel usage des lieux, imaginent et conçoivent leur aménagement, tout en veillant au respect des normes en vigueur.
Sécuriser le cadre juridique… et politique
Une fois le projet conçu, il convient d’obtenir les permis nécessaires pour débuter sa concrétisation (permis de construire ou de rénovation). Dans certains cas, les hôtels par exemple, des autorisations spécifiques sont également nécessaires. La transformation de bureaux en logements est un processus complexe qui se déroule e, plusieurs étapes :
- Le propriétaire doit s’assurer que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) autorise la transformation des bureaux en logements.
- Une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire est nécessaire.
- Le changement d’affectation doit être déclaré au cadastre dans les 90 jours suivant la transformation.
- Si l’immeuble est en copropriété, un vote à l’unanimité en Assemblée Générale est requis.
Les transformations se heurtent aussi à des réticences politiques. En effet, « à surface donnée, les bâtiments d’activités génèrent globalement davantage de recettes fiscales que les logements et pèsent bien moins sur les services publics locaux », signale l’Institut ParisRégion.
Commercialisation
Construire une offre attractive et claire est le travail des services marketing de l’investisseur. Elle prend en compte les services proposés, les tarifs de la concurrence afin de déterminer au mieux sa clientèle cible. « Dans un contexte où le travail hybride redéfinit les fondamentaux du bureau, les investisseurs institutionnels affichent à nouveau un intérêt marqué pour la classe d’actifs résidentiels. » déclare CBRE. Il y a une vingtaine d'années, environ 20 % du parc de logements appartenait à des investisseurs institutionnels. Cette part a chuté à environ 2 % aujourd'hui, ces investisseurs ayant opéré à des cessions massives de leur patrimoine immobilier.
Le logement redevient cependant attractif pour les investisseurs institutionnels. Cette classe d'actifs se révèle, en effet, résiliente car moins sensible aux chocs économiques et offrant, même si ils sont bas, des rendements stables...
Enjeux de la transformation de bureaux en hébergements gérés
En plein développement, la transformation de bureaux en hébergements gérés est aujourd’hui boostée par une volonté politique. Elle vise à provoquer un « choc d’offre » qui accélère le mouvement de conversion. Il doit néanmoins faire face à un certain nombre d’enjeux.
Maîtriser les coûts de transformation
Les transformations impliquent un investissement important qui peut être maîtrisé. Les mises aux normes(sécurité incendie, accessibilité aux personnes handicapées, etc.) sont exigeantes et généralement onéreuses à l’heure de la performance énergétique.
Se démarquer de la concurrence
C’est le B.A. BA du commerce. Dans un marché ouvert, porteur, mais concurrentiel, le concept doit être soigné, les services bien identifiés et personnalisés, la politique tarifaire séduisante. Dans cet esprit, l’analyse de la concurrence est une clef essentielle pour identifier les niches de marché et se positionner utilement.
Gérer le personnel et s’assurer de la qualité du service
L'un des volets fondamentaux de l’hébergements géré réside dans la sélection et la gestion du personnel.Recruter un personnel de qualité, le former et le fidéliser sont autant d’enjeux majeurs qui influencent directement la réputation du nouvel établissement.
S’adapter au changement
Le secteur de l'hébergement géré, dans sa globalité, est confronté à d’importants défis. L'inflation et la flambée des coûts de l'énergie exercent une pression considérable sur les marges. Au cours de ces dix dernières années en France, les dossiers de transformations de locaux ont représenté 13 % des demandes permis de construire. Effet de mode ou tendance de fond ?
