Projet hôtelier : Maîtrisez les coûts et maximisez votre rentabilité
Le succès d’un projet hôtelier dépend d’un grand nombre de facteurs : emplacement, attractivité de l’établissement, dimensions techniques et juridiques, etc. Dans cette complexité, le facteur le plus critique reste la maîtrise des coûts. Pour réussir son projet, un promoteur devra déterminer le juste prix d’acquisition du terrain, estimer avec précision le coûts des travaux et anticiper un prix de sortie qui lui garantit sa marge. Pourtant, parfois, même expérimenté, l’expertise du monde de l’hôtellerie fait défaut.
Cette lacune peut entraîner, outre une perte de temps, des erreurs d'estimation significatives, faussant les calculs de rentabilité et mettant en péril la viabilité du projet dans son ensemble.
Dans ce contexte, s'entourer d'experts compétents pour naviguer avec succès dans les complexités du marché hôtelier est une nécessité qui n’est plus à prouver.
Les principales difficultés rencontrées par un promoteur
Sous-estimation des particularités du secteur
Une difficulté récurrente des promoteurs généralistes est de sous-estimer les particularités du secteur hôtelier et de ses évolutions. Entre la généralisation des nouvelles technologies spécifiques au secteur et les attentes ainsi que les modes de consommation des clients, ils ont parfois du mal à intégrer ces tendances dans leur projet immobilier.
Tout projet implique une analyse fine de la concurrence. En l’espèce, celle-ci se révèle souvent complexe au sein d’un marché justement très concurrentiel et qui offre une grande variété d’hébergements.
Enfin, si il ne maîtrise pas par la complexité de la gestion hôtelière (marketing, revenue management, gestion du personnel, etc.), le promoteur non spécialisé sous-estimera systématiquement les coûts afférents à la gestion.
Erreurs d'estimation des coûts de développement
> Les coûts de construction d'un hôtel étant très variables et ayant un impact direct sur la rentabilité, une estimation précise est indispensable pour éviter de mettre en péril le projet en question.
> Le développement d'un projet hôtelier implique de nombreux postes de dépenses (études de marché, honoraires d'architectes, aménagement intérieur, équipements, etc.). Un promoteur non expérimenté peut omettre certains de ces postes dans son budget, ce qui peut entraîner des dépassements financiers importants.
> Les coûts d'exploitation d'un hôtel (personnel, énergie, entretien, etc.) représentent une part importante du budget. Une mauvaise estimation peut se répercuter sur la rentabilité de l'établissement à long terme.
Difficultés à anticiper le prix de sortie optimal
Si il vend trop cher son projet, le promoteur décourage les investisseurs potentiels.
Si il le brade projet, il risque d’y perdre des plumes.
Surévaluer ou sous-évaluer son actif génère donc des conséquences irréparables sur la rentabilité de tout projet.
Seule une expertise solide permet de déterminer le juste prix, le prix de vente optimal.Cela implique une maîtrise de la concurrence, du marché local, des tendances et des transactions similaires.
Manque d’anticipation à propos de l'évolution du marché et de l’impact des facteurs externes
Sans expertise, il est ardu d’anticiper les évolutions du marché hôtelier connu pour être très fluctuant. La valeur d’un actif dépend aussi de facteurs tels que les cycles économiques bien sûr, mais aussi les fluctuations des tendances touristiques, les évolutions réglementaires (comme le décret tertiaire) ainsi que les avancées technologiques du secteur. S’il ne maîtrise pas ou n’appréhende pas ces facteurs, le promoteur multiplie les risques d’erreurs.
Victime des conséquences d'une mauvaise estimation en amont
Le principal motif d’échec est le dépassement du budget initial. Les coûts réels, si ils se révèlent supérieurs aux prévisions, placent le promoteur dans une situation délicate avec un manque de fonds pour nourrir son projet. Il doit alors se lancer dans la recherche de financements complémentaires ou bien réduire la qualité des prestations de l’établissement en question (matériaux, équipements, finitions). Deux solutions qui nuisent à son attractivité et induisent mécaniquement une baisse de son prix de vente.
Une autre option possible reste celle d’abandonner certaines parties du projet initial comme par exemple la construction d’une piscine, d’un mini golf ou d’un spa. Là encore, l’attractivité de l’établissement en sera altérée.
Voir son projet conduit à un échec inévitable
Dans les cas les plus extrêmes, une mauvaise estimation des coûts peut conduire à l'échec pur et simple du projet. Le promoteur peut se retrouver dans l'incapacité de terminer les travaux, de rembourser ses dettes ou d'exploiter l'hôtel de manière rentable. Cela peut entraîner d’un côté d’importantes pertes financières et de l’autre une atteinte à sa réputation, sans compter les conséquences sociales.
Cas d'étude : Projet d'hôtel de charme luxueux situé en centre-ville piloté par Cordillera Capital
1. Évaluation de la pertinence du projet
Cordillera Capital évalue la proximité de l’emplacement avec les quartiers d’affaires, son accessibilité grâce au maillage des moyens de transports existants et à venir, le nombre et la qualité des attractions touristiques... Concrètement, nous vérifions, à l’aide de multiples critères définis grâce à notre expertise, tout le potentiel de développement du quartier – en prenant en compte les projets en cours et à venir – ainsi que sa réputation.
Dans un second temps, nous évaluons les tendances de voyage de la clientèle cible ainsi que les données touristiques locales (événements locaux, saisons touristiques…).
Enfin, nous analysons la concurrence (tarifs, services, réputations, taux d’occupation). Cette phase est essentielle car elle permet de percevoir les lacunes du marché et d’y déceler des opportunités de différentiation.
2. Définition du concept et estimation des coûts
La définition du concept est essentielle. Elle implique un travail sur l’« âme» de l’hôtel avec des recherches en termes de design, d’esthétique et de personnalité. L’aura d’un hôtel se construit en s’appuyant sur une multitude de détails qui savent créer la différence. Cette réflexion se mène en intégrant les tendances actuelles dans le domaine hôtelier : les espaces de coworking, les expériences locales uniques, les opérations mixtes (chambres d’hôtel/appart hôtel)… sont analysées par nos équipes pour déterminer ce qui fonctionne, mais aussi, ce qui ne fonctionne pas !
À partir de ces données, Cordillera Capital fournit ainsi une première estimation des coûts de construction, d’aménagement intérieur, d’équipements de pointes et de technologies innovantes, et n’oublie pas d’y inclure les frais additionnels impératifs tels que les permis, les assurances et les honoraires.
3. Estimation de la charge foncière
L’analyse des transactions immobilières hôtelières récentes permet de déterminer la valeur du terrain en prenant en compte son emplacement, sa superficie et son potentiel de développement.
Une étude des réglementations et des contraintes techniques permet d’affiner les possibilités de construction. Enfin, l’analyse financière assure à l’investisseur que le coût d’acquisition du terrain est compatible avec la rentabilité prévue de l’hôtel (coûts de gestion, taux d'occupations espérés, tarifs).
Les avantages de l'accompagnement par Cordillera Capital
Notre expertise accompagne chaque promoteur faisant appel à nos services dans l’ensemble du processus décisionnel et ce, à chaque étape du projet. Les risques sont minimisés et les coûts optimisés afin de maximiser la rentabilité de l’investissement initial.
L'intervention de Cordillera Capital permet de transformer une idée de projet hôtelier en un établissement rentable et prospère, tout en minimisant les risques et en maximisant les opportunités.
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