Évènements extérieurs bloquant une transaction hôtelière

Impact de la pandémie sur les transactions hotelières

La crise de la Covid-19(2020/2022) a bouleversé le secteur hôtelier. De nombreux établissements ont été obligés de fermer en raison des contraintes administratives imposées et ont vu leur nombre de réservations chuter drastiquement avec, pour conséquences directes, la dépréciation des actifs hôteliers ainsi que l’arrêt partiel voire total des investissements sur ce profil de biens. De nombreux projets ont, par ailleurs, été reportés ou même abandonnés. Toutefois, dans le même temps, quelques opérateurs opportunistes ont réussi à tirer parti de cette crise alors que la plupart des acteurs de l’écosystème subissaient un ralentissement de leurs activités pendant deux longues années.

Les investisseurs, confrontés à l'impossibilité d'évaluer, de manière fiable, la valeur future des établissements hôteliers, ont préféré reporter leurs décisions. Parallèlement, le resserrement des conditions de financement a limité leurs marges de manœuvre.

À titre d’exemple, des grands groupes comme Marriott International, Hilton Worlwide ou Accor ont revu leurs projets d’extension à la baisse pendant cette période. Accor a notamment été contraint de fermer temporairement ou définitivement un certain nombre d’hôtels situés dans des zones fortement touchées par la pandémie ou qui ne se révélaient plus rentables dans un tel contexte. Son activité a ainsi chuté de près de 60 %. Une « baisse sans précédent » qui, d’après le groupe,  « s’explique par la dégradation globale de l’environnement marquée par des mesures de confinement et de fermeture des frontières restreignant les déplacements de personnes pour lutter contre la propagation de l’épidémie ».

Les transactions hôtelières à l’épreuve de l’instabilité géopolitique

La géopolitique a un impact conséquent sur les destinations touristiques et, par extension, sur les transactions hôtelières qui s’y concrétisent. Côté voyageurs, les potentiels clients se voient nettement dissuadés à l’idée de se rendre dans des pays qualifiés d’« instables ».De plus, les médias et réseaux sociaux s’avèrent être de puissants référentiels pour les touristes qui s’y fient volontiers pour se faire une image du pays dans lequel ils comptent séjourner. Par voie de conséquence, les hôtels connaissent alors des baisses de revenu et leur rentabilité part en chute libre. Relevant de la même logique, les investisseurs freinent ou stoppent leurs transactions en cours vers ces destinations sujettes à des troubles politiques ou sociaux. C’est l’effet boule de neige, même en pleine canicule !

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Exemples en Europe

En novembre 2015, à Paris, les attentats de Paris ont généré un choc pour le secteur touristique français, et plus particulièrement pour celui de la capitale. L’impact à court terme fut immédiat. Les réservations ont chuté et de nombreux établissements ont dû gérer d’importants problèmes financiers assortis d’un effondrement du chiffre d’affaires. Plusieurs investisseurs ont ainsi vu leur confiance s’éroder et ont préféré reporter leurs projets parisiens.

En Espagne, les remous politiques barcelonais de 2017 ont provoqué les mêmes conséquences. De nombreuses sociétés jusqu’alors implantées en Catalogne ont transféré leur siège à Madrid. Les touristes ont retardé ou annulé leurs séjours. Les investisseurs se sont tournés vers d’autres destinations.

Ces deux exemples illustrent la fragilité du secteur hôtelier face aux crises. Les investisseurs doivent donc être capables d'évaluer les risques liés à chaque projet et d'adapter leurs stratégies en fonction de l'évolution du contexte.

À travers le monde

À près de 10 000 km de la TourEiffel, les manifestations en faveur de la démocratie à Hong Kong ont aussi provoqué une certaine incertitude qui, elle-même, a conduit bon nombre d’investisseurs à freiner leurs projets en Chine. Les conflits armés au Moyen-Orient, notamment en Syrie et en Irak, ont aussi eu des conséquences désastreuses pour le secteur touristique. De nombreux hôtels ont été détruits ou endommagés, et les touristes ont tout naturellement évité ces régions. Ainsi, en Syrie, tout le secteur hôtelier est actuellement à reconstruire.

Les difficultés économiques et politiques que traverse le Venezuela ont eu des effets dévastateurs sur la filière. L'hyperinflation, les pénuries et l'insécurité ont dissuadé les touristes, entraînant une chute vertigineuse des arrivées de voyageurs étrangers dans le pays. Face à ce manque à gagner, nombreux furent les hôtels qui ont dû fermer leurs portes.

L’impact d’un événement international peut aussi faire évoluer le positionnement d’un hôtel sans altérer son niveau de fréquentation. Ainsi, depuis le 7 octobre 2023, l’American Colony-Hotel àJérusalem-Est a vu, du jour au lendemain, sa clientèle loisir remplacée par des journalistes, des humanitaires et des diplomates.

L’impact des évolutions réglementaires

L'environnement politico-économique est en constante évolution, générant de multiples incertitudes qui pèsent sur les investissements hôteliers. Les changements fréquents de réglementations, liés à des conflits politiques, à des enjeux environnementaux ou à des politiques monétaires, créent aussi un climat d'instabilité qui rend difficile tout prise de décision. Les investisseurs doivent non seulement faire face à des coûts de construction et d'exploitation plus élevés, mais aussi à des risques de change et à une volatilité des marchés financiers.

À titre d’exemple, la réglementation européenne sur les marchés numériques plus connue sous le nom deDMA (Digital Markets Act), a eu une influence incontestable sur le secteur de l’hôtellerie en Europe. Les hôtels de taille modeste ont vu une baisse de leurs ventes en direct (lesquelles étaient plus rentables pour eux) dans la mesure où la plupart des potentiels clients étaient orientés vers des comparateurs de prix lors de leur démarche d’achat.

Autre configuration : si la crise initiale perdure, les transactions se complexifient, car les missions de due diligence ne peuvent comparer l’évolution normale des états financiers d’un hôtel en raison des périodes creuses synonyme de quasi-absence de revenu.

Anticiper une crise dans le secteur hôtelier

« Nous n’avons jamais à gérer des crises analogues. », explique un responsable de gestion de crise du groupe Accor. « Chacune a ses propres caractéristiques et réclame agilité, adaptabilité, flexibilité et réactivité de la part des équipes engagées ».

Les grands groupes hôteliers développent des approches actives de gestion de crise. Ils identifient en amont les risques potentiels et se préparent à affronter des crises subites. Leurs équipes sont généralement formées pour apporter des réponses adéquates et en limiter les conséquences, tout particulièrement lorsque la réputation de l’établissement peut être affectée.Les cellules de gestion de crise collaborent directement avec les autorités locales et les autres professionnels du tourisme.

Pour anticiper les attentes des groupes hôteliers en la matière, des sociétés spécialisées ont mis en place des plateformes de formation pour entraîner les collaborateurs à gérer une crise et à protéger la réputation de l’établissement.